房屋租赁税案例解析
发布日期：2011-11-26 浏览次数：1218
湖南永州市某冶炼有限责任公司属增值税一般纳税人，主营黑色金属冶炼加工业务，企业所得税由国税局管辖。
2008年8月，公司为改善工作环境、提升企业形象，决定斥资110万元，对原值为200万元，已使用16年，折旧年限为20年的办公楼，进行装修和加固，预计可延长房屋使用寿命4年以上，有两种方案可供公司选择。芜湖公司注册人士总结如下：
方案一：一次性投入110万元，全部按设计要求一次性完成装修。
方案二：改变原装修方案，把工程分成一期（费用50万元）和二期（费用60万元）进行，并将二期工程延至2009年5月开工并完成，这样还有利于减少企业资金压力。
企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：修理支出达到取得固定资产时的计税基础50％以上；修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
企业所得法第十三条第项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。如果企业选择第一种方案，企业发生的固定资产大修理支出符合《企业所得税法实施条例》规定的两条件。改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础，该企业采用第一种方案发生的装修支出应作为资本性支出，增加固定资产计税基础。企业应当根据固定资产的性质和使用情况．合理确定固定资产的预计净值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。
因此，企业采用第一种方案，发生的110万元装修费用应按要求计提固定资产净残值．如果按5％的净残值率计算，企业将会产生5．5万元(110X5)的净残值，也就是说有5．5万元装修支出不能进行分期摊销。企业发生的110万元固定资产大修支出只有104．5万元(110—5．5)能在固定资产尚可使用年限内，通过计提折旧的方式进行分期摊销。
如果企业采用第二种方案，企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除。企业分成50万元和60万元二次发生的合计110万元的装修支出属于收益性支出，在装修费用发生年度可据实列支．也就是说企业发生的110万元装修费用可以分别在2008年和2009年全额直接扣除。因此，企业选择第二种方案，累计在所得税前扣除的金额为110万元．比第一种方案可以多扣除5．5万元。按25％的企业所得税率计算．选择第二种方案可以少缴纳企业所得税1．375万元(5．5x25％)。芜湖公司注册专家称，同时还可以提前确认费用，降低企业的资金成本，增加企业的现金流量。当然，具体到不同企业．是选择第一种方案还是第二种方案．还要结合企业的生产需要．通盘考虑后再定。
